说起京师外城，有一段漫长的故事。
朱棣夺下了侄子的江山，迁都北方，仅修筑了皇城和内城。内城的东西两道城墙沿用了元大都的城埂，南城墙向南推进了二里余，北城墙则缩进了五里。
由于当时明军将蒙古势力驱入茫茫大漠，也由于当时的经济尚未恢复，对建设外城的军事和经济的需要都不十分迫切，因此也就无暇顾及这项工程。之后的仁宗和宣宗都有复都南京的打算，称北京为“行在”，当然无意修筑北京的外城。
英宗即位后，立意定都北京动人手修筑了九门的城楼，增设了城门外的箭楼和城墙四角的角楼，加深了城壕，用砖包砌了城垣的内侧等等。
英宗正统十四年，也先携着土木堡大胜之威，直取京师，大明从上到下都感到了切肤之痛。在宪宗成化十二年，定西侯蒋琬奏请兴建北京外城，只是在廷议的时候，他又收了建议，结果一拖又是六十几年。
直到嘉靖朝，蒙古俺答兴起，屡屡入犯，边塞告急。同时，京师经过一百多年的展，人口繁衍，商业繁荣。特别是住在城外关厢的居民人数已经过了城内，其中“南关居民稠密，财货所聚”
为了保护百姓和商业，修筑外城的要求也就历史地被再次提了出来。
只是想要修筑外城，工程之庞大简直难以想象。最初嘉靖坚持要体现王者尊严，皇帝霸气，必须四面同时修筑，把内城包围起来。草草一算，光是外城就要二百里左右，沿途山川河流相间，施工难度极大。
无论是人力和财力，已经没落的大明帝国都承担不起来。经过严嵩的软磨硬泡。最后决定，先修南城，把最富庶的地方圈起来。至于其他三面，日后再修，也就是敷衍搪塞。
拖了一百多年的工程终于开始修了，结果就在建成之际。遭到了前所未有的地震，又弄得一地鸡毛。
拉拉杂杂说了这么多，所谓的南关其实有点像后世城市的贫民窟，只是聚集的不是过不下去的百姓，而是四面八方来的商贾。但有一点是相同的。这里缺少整体规划，私搭乱盖是家常便饭。
虽然商铺林立，生意兴旺，但是缺少干道，交通不便，屋舍低矮逼仄，污水横流，乱得一锅粥。
了解了南关的情况，唐毅就冒出了一个念头，天啊。这不正是土地开的最好位置吗？要是让后世的地产商知道，都会高兴地冒鼻涕泡。
先背靠京城，寸土寸金，无论投资多大，绝对不会打水漂。
其次刚刚经过地震，原有的格局被打破，正是大破大立的好时候。
土地财政，土地财政，让后世无数人又爱又恨的东西，大明的君臣竟然不懂的如何操作。空守着一座宝山讨饭，真是可悲可叹，让人笑掉大牙。
比起所谓的开海，搞土地来钱貌似更容易。更快捷。
唐毅敢打包票，穷疯了的嘉靖一定对他的计划大加赞赏，只是京城利益错综复杂，自己必须拿出一套让各方都满意的方略出来。
只有如此，才能显示自己的独到之处，让嘉靖不得不倚重自己。抱上了全大明最粗的大腿。什么李太宰，什么严阁老，小爷都不鸟你们！
唐毅想到这里，大声说道：“陛下，小臣有一套设想，要上达天听。”
“讲！”嘉靖急促地问道，显得迫不及待。
“遵旨，小臣以为，先要把外城的规划做好，城墙建多大，要圈进多大的范围，然后再进行规划，哪里是道路，哪里是商业区，哪里是住宅区，把一切都弄好。 而后按照规划，全面施工，把外城重新建造起来。”
嘉靖眉头紧皱，修长的手指敲着大腿，不解地问道：“唐行之，按照你的设想，朝廷要花多少银子？朕可不是善财童子！”
唐毅急忙笑嘻嘻说道：“小臣哪敢让陛下出钱，小臣的意思是要对南关的商户百姓进行全面排查，他们占据朝廷的荒地，手中缺少正式的房契地契，即便被侵占吞没，也没法打官司讨公道。朝廷可以重新划住房土地，给房契地契，不过需要各个住户缴纳一笔银子，至于多少，要按照居住年限，还有房舍大小计算。南关至少有十万户百姓，按照一户五两银子计算，也有五十万两。”
总算见到钱了，嘉靖喜上眉梢。
“唐行之，区区五十万两，也不够朝廷建城的开销吧？”
“陛下圣明，按照小臣的估算，如果重新规划，外城适当扩大，南关可居住的百姓至少会有二十万户，也就是说，还要增加一倍的人口。以多出十万户计算，增加各类商铺至少在五千家，京城的铺面在三百两银子以上，外城按二百两计算，光是铺面一项，就有一百万两。；另外新增的百姓需要购买土地房舍，一间房五十两，十万户就是五百万两！三项加起来，就有六百五十万两之多，别说修外城，重修京师都足够了。”
什么叫点石成金，这就是！
唐毅还没有计算百姓和商铺增加之后，带来的税收增长，光是一个外城，就价值六百多万两银子。
嘉靖只觉得自己坐在了金山上面，一双大手不知道放在哪里好！
许是几十年如一日地服用重金属，嘉靖喜怒无常，此时他就像兴奋的孩子，突然从云床上面下来，拉着唐毅，坐在了他的对面，欢喜的眉开眼笑。
“很好，很好啊，朕果然没有看错你，真乃朕的管仲啊！”嘉靖感叹道：“若是早把你找过来，朕何至于被那些饭桶弄得头晕脑胀，朕，朕要重赏你，户部尚怎么样？”
扑通，唐毅直接趴了！
那可是二品高官，几时能允许一个小小的解元出任，看来嘉靖真是欢喜疯了。
唐毅连忙拒绝：“陛下洪恩小臣感激不尽，只是小臣万万不敢接受。”
“哼，怎么，怕做不了？”嘉靖促狭说道：“只要把事情办成了，有朕给你撑腰，谁敢胡言乱语，朕的廷杖可不是吃素的。”
黄锦也帮腔道：“皇爷说得没错，试问天底下有谁能帮着弄到六百多万两的银子，小唐大人，你是当之无愧。”
唐毅连忙摆手，“公公误会了，虽然算出了六百多万两的价值，可是还需要投入，先要建一道坚固的外城，还要规划街区，修筑道路，修筑排水管，林林总总加起来，怕是没有三四百万是解决不了的。更何况百姓迁入不是一蹴而就的，铺面也不是修好就能变现的。实际上这个工程在初期不大可能赚钱，相反，还会赔钱。”
嘉靖和黄锦这下子都糊涂了，一个赔钱的工程，怎么弥补亏空啊？嘉靖的脸色瞬间就变了，眼中的喜色全都变成了凶光。
唐毅可不敢怠慢，连忙说道：“陛下容禀，虽然工程开始要赔钱，但是从长远来看，京城寸土寸金。无论把城墙圈得多大，总会有百姓填充进来，临街的铺面房更是不愁不升值。陛下可还记得小臣上一次所说的富国之法。”
嘉靖当然印象深刻，“朕还没糊涂，你说要让金银流动起来。”
“陛下睿智。”一顶小高帽送出，唐毅笑道：“天下不缺有钱人，京城的房产地产，利润空间之大，绝对胜过他们把钱埋在地下。更有很多商贾，都想在京城置产业，做生意。朝廷大可以预售土地房产，还可以用土地作为抵押，向钱庄票号借钱，依据小臣估算，预售和贷款，两项至少能有三百万，去掉开工所需的二百万两，剩下的一百万两就可以用来填补财政亏空，赈济灾民。”
听完唐毅的计划，嘉靖是目瞪口呆，他从来没有想过，还可以这么玩！
还没盖出东西，就往外面卖，可真是新鲜，甚至有点匪夷所思。但是仔细一想，又合情合理，无懈可击。
“对了，唐行之，朕要是没有记错，你和你爹修盐铁塘的时候，就是这个思路吧？”
“陛下果然神目如电，一语道破天机。小臣和家父就是以运河日后的收益作为抵押，换取大户贷款，用大户的贷款供养受灾百姓，利用他们将运河开通。运河开通之后，商贾云集，周围的土地升值，店铺上涨，商人又能赚上一笔。”
嘉靖沉着脸，说道：“唐行之，你不会报喜不报忧吧，朕怎么听着谁都得了好处，就没人吃亏吗？”
“陛下，您忘了小臣的实验吗？”
嘉靖豁然开朗，顿时大笑道：“果然如此，朝廷要修外城，百姓要恢复家园，要拥有房产，商人要赚钱，这时候只要把银子借来，流动一圈，所有人都能满足愿望，朝廷还不用耗费一分一文。妙哉，真是妙哉！”
嘉靖欣慰地拍着唐毅的肩头，“行之，朕上次还在犹豫，你是不是够天子门生，这次看来，你足堪大任啊！”
话音还没落，唐毅扑通跪在地上，“学生拜见恩师。”
不容嘉靖解释，唐毅磕完了头，从怀里掏出一锭银子，高高举过头顶，可怜兮兮说道：“学生来的匆忙，只有这点束脩，还请师父收下，日后弟子再弥补。
嘉靖不过是随口夸赞，哪知道唐毅顺杆爬，真的拜老师了。还按照民间礼节，送上了束脩，弄得嘉靖哭笑不得。
“好，朕，额不，是为师收下了，不过你小子可要记得，外城的事情办不好，为师绝不会手下留情！”(未完待续。)
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朱棣夺下了侄子的江山，迁都北方，仅修筑了皇城和内城。内城的东西两道城墙沿用了元大都的城埂，南城墙向南推进了二里余，北城墙则缩进了五里。
由于当时明军将蒙古势力驱入茫茫大漠，也由于当时的经济尚未恢复，对建设外城的军事和经济的需要都不十分迫切，因此也就无暇顾及这项工程。之后的仁宗和宣宗都有复都南京的打算，称北京为“行在”，当然无意修筑北京的外城。
英宗即位后，立意定都北京动人手修筑了九门的城楼，增设了城门外的箭楼和城墙四角的角楼，加深了城壕，用砖包砌了城垣的内侧等等。
英宗正统十四年，也先携着土木堡大胜之威，直取京师，大明从上到下都感到了切肤之痛。在宪宗成化十二年，定西侯蒋琬奏请兴建北京外城，只是在廷议的时候，他又收了建议，结果一拖又是六十几年。
直到嘉靖朝，蒙古俺答兴起，屡屡入犯，边塞告急。同时，京师经过一百多年的展，人口繁衍，商业繁荣。特别是住在城外关厢的居民人数已经过了城内，其中“南关居民稠密，财货所聚”
为了保护百姓和商业，修筑外城的要求也就历史地被再次提了出来。
只是想要修筑外城，工程之庞大简直难以想象。最初嘉靖坚持要体现王者尊严，皇帝霸气，必须四面同时修筑，把内城包围起来。草草一算，光是外城就要二百里左右，沿途山川河流相间，施工难度极大。
无论是人力和财力，已经没落的大明帝国都承担不起来。经过严嵩的软磨硬泡。最后决定，先修南城，把最富庶的地方圈起来。至于其他三面，日后再修，也就是敷衍搪塞。
拖了一百多年的工程终于开始修了，结果就在建成之际。遭到了前所未有的地震，又弄得一地鸡毛。
拉拉杂杂说了这么多，所谓的南关其实有点像后世城市的贫民窟，只是聚集的不是过不下去的百姓，而是四面八方来的商贾。但有一点是相同的。这里缺少整体规划，私搭乱盖是家常便饭。
虽然商铺林立，生意兴旺，但是缺少干道，交通不便，屋舍低矮逼仄，污水横流，乱得一锅粥。
了解了南关的情况，唐毅就冒出了一个念头，天啊。这不正是土地开的最好位置吗？要是让后世的地产商知道，都会高兴地冒鼻涕泡。
先背靠京城，寸土寸金，无论投资多大，绝对不会打水漂。
其次刚刚经过地震，原有的格局被打破，正是大破大立的好时候。
土地财政，土地财政，让后世无数人又爱又恨的东西，大明的君臣竟然不懂的如何操作。空守着一座宝山讨饭，真是可悲可叹，让人笑掉大牙。
比起所谓的开海，搞土地来钱貌似更容易。更快捷。
唐毅敢打包票，穷疯了的嘉靖一定对他的计划大加赞赏，只是京城利益错综复杂，自己必须拿出一套让各方都满意的方略出来。
只有如此，才能显示自己的独到之处，让嘉靖不得不倚重自己。抱上了全大明最粗的大腿。什么李太宰，什么严阁老，小爷都不鸟你们！
唐毅想到这里，大声说道：“陛下，小臣有一套设想，要上达天听。”
“讲！”嘉靖急促地问道，显得迫不及待。
“遵旨，小臣以为，先要把外城的规划做好，城墙建多大，要圈进多大的范围，然后再进行规划，哪里是道路，哪里是商业区，哪里是住宅区，把一切都弄好。 而后按照规划，全面施工，把外城重新建造起来。”
嘉靖眉头紧皱，修长的手指敲着大腿，不解地问道：“唐行之，按照你的设想，朝廷要花多少银子？朕可不是善财童子！”
唐毅急忙笑嘻嘻说道：“小臣哪敢让陛下出钱，小臣的意思是要对南关的商户百姓进行全面排查，他们占据朝廷的荒地，手中缺少正式的房契地契，即便被侵占吞没，也没法打官司讨公道。朝廷可以重新划住房土地，给房契地契，不过需要各个住户缴纳一笔银子，至于多少，要按照居住年限，还有房舍大小计算。南关至少有十万户百姓，按照一户五两银子计算，也有五十万两。”
总算见到钱了，嘉靖喜上眉梢。
“唐行之，区区五十万两，也不够朝廷建城的开销吧？”
“陛下圣明，按照小臣的估算，如果重新规划，外城适当扩大，南关可居住的百姓至少会有二十万户，也就是说，还要增加一倍的人口。以多出十万户计算，增加各类商铺至少在五千家，京城的铺面在三百两银子以上，外城按二百两计算，光是铺面一项，就有一百万两。；另外新增的百姓需要购买土地房舍，一间房五十两，十万户就是五百万两！三项加起来，就有六百五十万两之多，别说修外城，重修京师都足够了。”
什么叫点石成金，这就是！
唐毅还没有计算百姓和商铺增加之后，带来的税收增长，光是一个外城，就价值六百多万两银子。
嘉靖只觉得自己坐在了金山上面，一双大手不知道放在哪里好！
许是几十年如一日地服用重金属，嘉靖喜怒无常，此时他就像兴奋的孩子，突然从云床上面下来，拉着唐毅，坐在了他的对面，欢喜的眉开眼笑。
“很好，很好啊，朕果然没有看错你，真乃朕的管仲啊！”嘉靖感叹道：“若是早把你找过来，朕何至于被那些饭桶弄得头晕脑胀，朕，朕要重赏你，户部尚怎么样？”
扑通，唐毅直接趴了！
那可是二品高官，几时能允许一个小小的解元出任，看来嘉靖真是欢喜疯了。
唐毅连忙拒绝：“陛下洪恩小臣感激不尽，只是小臣万万不敢接受。”
“哼，怎么，怕做不了？”嘉靖促狭说道：“只要把事情办成了，有朕给你撑腰，谁敢胡言乱语，朕的廷杖可不是吃素的。”
黄锦也帮腔道：“皇爷说得没错，试问天底下有谁能帮着弄到六百多万两的银子，小唐大人，你是当之无愧。”
唐毅连忙摆手，“公公误会了，虽然算出了六百多万两的价值，可是还需要投入，先要建一道坚固的外城，还要规划街区，修筑道路，修筑排水管，林林总总加起来，怕是没有三四百万是解决不了的。更何况百姓迁入不是一蹴而就的，铺面也不是修好就能变现的。实际上这个工程在初期不大可能赚钱，相反，还会赔钱。”
嘉靖和黄锦这下子都糊涂了，一个赔钱的工程，怎么弥补亏空啊？嘉靖的脸色瞬间就变了，眼中的喜色全都变成了凶光。
唐毅可不敢怠慢，连忙说道：“陛下容禀，虽然工程开始要赔钱，但是从长远来看，京城寸土寸金。无论把城墙圈得多大，总会有百姓填充进来，临街的铺面房更是不愁不升值。陛下可还记得小臣上一次所说的富国之法。”
嘉靖当然印象深刻，“朕还没糊涂，你说要让金银流动起来。”
“陛下睿智。”一顶小高帽送出，唐毅笑道：“天下不缺有钱人，京城的房产地产，利润空间之大，绝对胜过他们把钱埋在地下。更有很多商贾，都想在京城置产业，做生意。朝廷大可以预售土地房产，还可以用土地作为抵押，向钱庄票号借钱，依据小臣估算，预售和贷款，两项至少能有三百万，去掉开工所需的二百万两，剩下的一百万两就可以用来填补财政亏空，赈济灾民。”
听完唐毅的计划，嘉靖是目瞪口呆，他从来没有想过，还可以这么玩！
还没盖出东西，就往外面卖，可真是新鲜，甚至有点匪夷所思。但是仔细一想，又合情合理，无懈可击。
“对了，唐行之，朕要是没有记错，你和你爹修盐铁塘的时候，就是这个思路吧？”
“陛下果然神目如电，一语道破天机。小臣和家父就是以运河日后的收益作为抵押，换取大户贷款，用大户的贷款供养受灾百姓，利用他们将运河开通。运河开通之后，商贾云集，周围的土地升值，店铺上涨，商人又能赚上一笔。”
嘉靖沉着脸，说道：“唐行之，你不会报喜不报忧吧，朕怎么听着谁都得了好处，就没人吃亏吗？”
“陛下，您忘了小臣的实验吗？”
嘉靖豁然开朗，顿时大笑道：“果然如此，朝廷要修外城，百姓要恢复家园，要拥有房产，商人要赚钱，这时候只要把银子借来，流动一圈，所有人都能满足愿望，朝廷还不用耗费一分一文。妙哉，真是妙哉！”
嘉靖欣慰地拍着唐毅的肩头，“行之，朕上次还在犹豫，你是不是够天子门生，这次看来，你足堪大任啊！”
话音还没落，唐毅扑通跪在地上，“学生拜见恩师。”
不容嘉靖解释，唐毅磕完了头，从怀里掏出一锭银子，高高举过头顶，可怜兮兮说道：“学生来的匆忙，只有这点束脩，还请师父收下，日后弟子再弥补。
嘉靖不过是随口夸赞，哪知道唐毅顺杆爬，真的拜老师了。还按照民间礼节，送上了束脩，弄得嘉靖哭笑不得。
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